30歳（♂既婚）の同業他社の人間と会議する機会があって、終わった後時間があったので色々と話していると、昨年よりワンルームマンション投資を始めたとのことでした。私も最近不動産投資に興味があるので、どんな感じか聞いておりましたが、ちょっとよくないものに手を出したんじゃないかな…という気がします。
3000万円 山手線沿いでワンルーム投資
彼の場合、友人の知人（そういうのを赤の他人という）の業者を紹介してもらい、「絶対に値崩れしない」と言われた山手線沿いのワンルームを、3000万円フルローンで購入したようです。まだ30歳で年収もそんなに高くないでしょうから、かなり思い切った投資ではありますね。
絶対に値崩れしない！と豪語する業者も怪しい気がしますが…。
確かに山手線沿いのワンルームなら空室リスクは少なそうだねと言ってみたら、「サブリースで家賃保証契約なので、空室リスクは0っす！空室でも同額が毎月振り込まれるので！」と明るく答えていたので、何となく嫌な予感がして私の勉強のためにも色々と聞かせていただきました。
サブリース（家賃保証）契約とは
家賃保証契約とは、オーナーからサブリース会社が物件を借り、それを入居者に貸すという、ようは又貸しシステムです。入居者は家賃10万円を支払い、サブリース会社はオーナーに月8万円支払うことで、間の2万円を手数料としてサブリース会社は得ることが出来ます。
サブリース会社は入居者がいてもいなくてもオーナーに月々8万円を支払うので、空室を避けるために常に入居者を探してくれるため、オーナーは気楽に毎月サブリース会社から振り込まれる一定の金額が期待できるわけです。
確かに入居者とのやり取りや、空室時の募集、トラブル対応など賃貸業務に纏わることを全てやってくれるのはメリットでしょうが、不動産投資はもともとでもリターンが厳しいと言われる中、サブリース会社に大事な家賃の一部を持っていかれて大丈夫でしょうか。
全く知識が無いまま3000万円の投資を始めた知人
よくよく聞いてみると、現在家賃保証で入ってくるのが9万5000円で、ローンの支払いが10万円だそうです。
えっ！？新築で既に5000円/月の赤字なの？大丈夫？
私自身不動産投資を行っていないので知識は乏しいですが、予想できるリスクを彼に聞いてみたところ、「その辺は業者に任せているから…」と答えは返ってきませんでした。彼が言うには、30年ローンを払い終わったら、後は毎月の家賃が自分の年金代わりになる予定だそうです。
山手線沿いでも築30年のワンルームマンションって厳しい気がするんだけどね…。
- ワンルームマンションはキノコのように新築がニョキニョキ生えてくるけど、山手線沿いだと築10年以上経っても需要は変わらないん？
- 家賃保証はされているけど、採算が取れなくなった場合業者が現在の金額を引き下げる可能性があることは契約書に書いてなかった？
- 今現在毎月5000円の赤字だけど、リフォームとかする場合の負担はどうなるん？
もっと聞きたいことがありましたが、彼も不安そうな顔をしていたので申し訳なくなりこれ以上はやめておきました。
正直、今ならまだ間に合う。勉強料だと思って数百万は損しても今のうちに売り払った方がいいんじゃないかと…。
赤の他人に儲け話を渡すんだろうか
単純にこの一言に尽きます。赤の他人に儲かる話を勧める人ってどんな人でしょうか。「自分にはお金が無いから資産家のあなたに勧めているんです！」というお決まりの文句も、フルローンで買わせているマンション投資ですから通用しないですし。
不動産投資がダメというわけではありませんよ。大金を投じるならしっかりと調べてからにしなきゃダメでしょう。
失敗を恐れて動かないのも問題ですが、冷静に考えて赤の他人に儲け話を必死になって伝えようとする人の収入源を一度考えたほうがよさそうです。
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